ZAKUP NIERUCHOMOŚCI W 10 KROKACH

Zakup nieruchomości możemy podzielić na kilka etapów:

  1. Podjęcie decyzji o zakupie
  2. Sprawdzenie możliwości finansowych
  3. Wyszukanie nieruchomości
  4. Sprawdzenie nieruchomości
  5. Sprawdzenie okolicy
  6. Wycena nieruchomości
  7. Negocjacje
  8. Organizacja finansowania
  9. Przeniesienie własności
  10. Objęcie posiadania

Podjęcie decyzji o zakupie

Pierwszym krokiem jaki powinniśmy wykonać przy zakupie nieruchomości jest podjęcie jednoznacznej decyzji. To na tym etapie wybieramy jakiego lokalu poszukujemy, czy ma to być mieszkanie w bloku, kamienicy czy też dom jednorodzinny, itd. Określamy dokładnie kryteria, które powinna spełniać nieruchomość, której poszukujemy. Ułatwi nam to znacznie cały proces zakupu i unikniemy nieskończonych wizytacji.

Zastanówmy się przede wszystkim nad takimi rzeczami jak:

  • typ nieruchomości,
  • szczegółowe warunki, takie jak metraż, ilość i rozkład pomieszczeń, piętro, obecność balkonu, itp,
  • stan nieruchomości, wykończone, do remontu, do odświeżenia, wysoki standard,
  • okolica, lokalizacja,
  • oczekiwania wobec ceny,
  • sposoby finansowania, możliwości finansowe,
  • termin zakupu,
  • skorzystanie z usług pośrednika lub nie.

Sprawdzenie możliwości finansowych

Zakup nieruchomości to poważna decyzja życiowa oraz przede wszystkim finansowa. Na początku należy sprawdzić jakie mamy możliwości finansowe, jaką kwotą dysponujemy na ten cel.

Mamy dwie podstawowe możliwości finansowania:

  • własne środki, gotówka,
  • kredyt.

Przy środkach własnych nie ma problemu, wystarczy sprawdzić stan oszczędności i wyznaczyć budżet na nieruchomość.

Przy kredycie zastanówmy się czy finansujemy z niego całość, czy też tylko część zakupu. Należy także uwzględnić wszelkie koszty pośrednie i bezpośrednie kredytu, takie jak:

  • opłata za rozpatrzenie wniosku kredytowego,
  • opłaty wstępne,
  • marże,
  • wymaganie ubezpieczenia,
  • koszty obowiązkowych kont bankowych oraz kart kredytowych czy debetowych,
  • opłaty za wcześniejszą spłatę,
  • dodatkowe koszty.

Zatem by dokładnie sprawdzić nasze zdolności finansowe w przypadku kredytów najlepiej skorzystać z usług doradcy kredytowego. Bardzo ważne jest jednak, by wybrać doradcę a nie sprzedawcę, czyli osobę z narzuconym planem sprzedażowym.

Dzięki temu krokowi możemy określić jednoznacznie naszą zdolność finansową, czyli ilość pieniędzy, którą możemy przeznaczyć na zakup nieruchomości. Pamiętaj też, że rata za mieszkanie to nie wszystko, przecież za coś trzeba żyć!

Wyszukanie nieruchomości

Najczęściej szukając interesującej nas nieruchomości zaczynamy od przejrzenia ofert dostępnych na portalach ogłoszeniowych w internecie. Wiemy już z kroku pierwszego jakiej nieruchomości szukamy, także nie bójmy się użyć wyszukiwania zaawansowanego lub filtrowania, by odsiać oferty, które nas nie interesują.

Po wyszukaniu odpowiedniego ogłoszenia lub ogłoszeń kontaktujemy się z ogłoszeniodawcą. W 90-95% będą to pośrednicy nieruchomości. Przygotujmy się do rozmowy notując pytania na kartce. Unikniemy wówczas sytuacji, w której zapomnimy zapytać o coś ważnego. Po rozmowie powinniśmy zweryfikować czy nieruchomość spełnia nasze wymagania, by nie zmarnować czasu swojego i pośrednika/sprzedającego na oglądanie nieciekawej dla nas oferty.

Sprawdzenie nieruchomości

Na tym etapie należy zadbać o nasze bezpieczeństwo. Sprawdzamy nieruchomość pod kątem prawnym i fizycznym. Warto jest tutaj skorzystać z porad profesjonalisty, pośrednika lub prawnika, gdyż od tego zależy zabezpieczenie naszych środków finansowych. Porównując potencjalne starty jakie możemy ponieść w związku z problemami z opłatą za pracę profesjonalisty widzimy, że jest to dla nas opłacalne.

Pod względem prawnym przede wszystkim sprawdzamy:

  • księgę wieczystą lokalu
  • księgę wieczystą gruntu

Dowiemy się z nich kto jest właścicielem mieszkania, co ze służebnościami, prawami osób trzecich oraz czy nieruchomość nie jest obciążona finansowo.

Kolejną rzeczą jest oczywiście obejrzenie lokalu na żywo. Przyglądamy się dokładnie czy na ścianach nie ma śladów po zaciekach, w jakim stanie są podłogi, itd. Zwracajmy uwagę nawet na najdrobniejsze szczegóły oraz wypytujmy sprzedającego w celu uzyskania wszystkich informacji.

Sprawdzenie okolicy

Pora na obejrzenie okolicy. Powinniśmy sprawdzić to przy okazji spacerów i rozmów z sąsiadami. Zwróćmy uwagę także na lokatorów z sąsiednich mieszkań.

Poza tymi podstawowymi informacjami możemy także odszukać informacje o:

  • możliwościach zabudowy okolicy,
  • decyzjach o warunkach zabudowy,
  • decyzjach o pozwoleniach na budowę,
  • planowanych inwestycjach w okolicy,

Wówczas nie zaskoczy nas budowa obwodnicy lub centrum handlowego na wprost naszych okien. Takie zaskoczenie wpłynęłoby nie tylko na nasz komfort życia, lecz także na wartość nieruchomości, a co za tym idzie stan naszego portfela.

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomosci stanowi podstawę do negocjacji ze sprzedającym. Musimy bowiem wiedzieć czy nie przepłacamy za nieruchomość. Pamiętajmy, że decyzję o zakupie podejmujemy pod wpływem emocji i należy sprawdzić czy nie wzięły one góry nad nami i nie spowodują nie do końca przemyślanego zakupu.

Możemy ją przeprowadzić z użyciem internetu (automatyczne systemy wycen) lub przy pomocy licencjonowanego rzeczoznawcy nieruchomości.

Pamiętajmy jednak, że każda wycena musi zostać porównana z rynkiem oraz sprzedającym. Nie musi on wcale przyjąć naszych argumentów i pozostawać przy swoim.

Negocjacje

Jeśli dotarliśmy do tego etapu to jesteśmy już bardzo blisko finalizacji sprzedaży, czyli podpisania aktu notarialnego. Bardzo dobrze jest wcześniej ustalić jakie jest maksimum, jakie możemy zapłacić w tej transakcji. Naturalne bowiem jest, że podczas transakcji kupna-sprzedaży sprzedający chce sprzedać jak najdrożej, a kupujący kupić jak najtaniej.

Powinniśmy podczas negocjacji omówić przede wszystkim takie rzeczy jak:

  1. Zakres sprzedaży, czyli co wchodzi w skład nieruchomości (meble, sprzęt AGD czy tylko lokal)
  2. Cena nieruchomości
  3. Warunki umowy przedwstępnej (jeśli ją podpisujemy) oraz termin jej podpisania
  4. Wysokość, sposób płatności i termin zadatku lub zaliczki
  5. Sposób i termin zapłaty ceny
  6. Termin i warunki aktu notarialnego
  7. Termin i warunki przekazania nieruchomości

Gdy to wszystko ustalimy należy spisać wszystko na kartce papieru. Dopiero wówczas możemy mieć pewność, że obie strony rozumieją się w pełni. Ponadto przydaje się to gdy rozmowy są dzielone na kilka etapów. Wówczas nie wracamy już do omówionych kwestii, lecz przypominamy sobie ustalenia i przechodzimy do kolejnych aspektów.

Organizacja finansowania

Należy pamiętać, że pewne środki finansowe będzie trzeba mieć już w momencie podpisywania umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej. Pojawiają się także koszty notarialne przy przenoszeniu własności, które również należy uwzględnić przed podjęciem decyzji o zakupie.

Po ustaleniu szczegółów oraz ewentualnym podpisaniu umowy przedwstępnej udajemy się z nią do banku w celu dokończenia procesu uzyskiwania kredytu hipotecznego. Wracamy do doradcy finansowego oraz przekazujemy do banku szczegóły kupowanej nieruchomości.

Warto jest także zweryfikować ofertę jak największej ilości banków, jednak nie należy tego robić chodząc od jednego do drugiego. Wówczas ze wspólnych systemach instytucji finansowych widniejemy jako osoba, która ma problem z uzyskaniem środków finansowych i spada nasza zdolność kredytowa. Warto więc wybrać profesjonalistę, który porówna oferty dla nas.

Przeniesienie własności

Następuje ono w obecności notariusza. Jest to bezwzględny wymóg prawny. Taki akt notarialny możemy nazywać także umową przyrzeczoną lub ostateczną.

Zwykle to właśnie kupujący pokrywa koszty notarialne, czyli:

podatek PCC – 2% wartości transakcji (podatek od czynności cywilno-prawnych,

taksa notarialna – zawiera się w określonych przedziałach i zależy od notariusza,

Przy zakupie mieszkania od dewelopera nie jest pobierany podatek PCC.

Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej mamy jeszcze możliwość podpisania umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej (z deweloperem), która zabezpiecza sprzedającego przed wycofaniem się kupującego z transakcji oraz nas, kupujących przed wycofaniem się sprzedającego. Określamy w niej:

  • strony umowy,
  • ostateczną cenę,
  • wysokość i sposób płatności zadatku lub zaliczki (lub opłaty rezerwacyjnej),
  • maksymalny termin podpisania umowy przyrzeczonej,
  • wszystkie warunki i ustalenia z negocjacji.

Przeniesienie własności następuje w momencie podpisania aktu notarialnego. Tutaj jednak pojawia się temat do dyskusji, ponieważ stajemy się właścicielami nieruchomości, a pieniędzy jeszcze nie przelaliśmy na konto sprzedającego.

System prawny chroni sprzedających przez „posiadanie”. Oznacza to, że pozostają oni posiadaczami nieruchomości do czasu zapłaty pełnej ceny.

Z wydanym aktem notarialnym udajemy się do banku w celu uruchomienia płatności lub w przypadku gdy płacimy ze swoich pieniędzy – wykonać przelew na konto sprzedającego.

Objęcie posiadania

Po wpłaceniu sprzedającemu pełnej ceny przystępujemy do przekazania nieruchomości. Następuje to poprzez podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego i przekazanie kluczy. Termin przekazania nieruchomości od momentu zaksięgowania pełnej kwoty powinien być określony w akcie notarialnym.

W protokole zdawczo-odbiorczym zawieramy:

  1. Stan liczników mediów,
  2. Skład wyposażenia nieruchomości, uzgodnionego ze sprzedającym,
  3. Stan nieruchomości,
  4. Ilość przekazanych kluczy, kart dostępowych czy innych urządzeń kodujących, np. do bram,
  5. Wszelkie uwagi.

Należy także poprosić o przekazanie kodów do domofonu. Po podpisaniu protokołu i wydaniu kluczy zakończyliśmy proces zakupu i staliśmy się posiadaczami nieruchomości.

Kategorie: Dla kupujących